Dúvida sobre atualização de parcelas vincendas

Boa tarde Dr. estou com muita dúvida sobre atualização de uma execução de título extrajudicial, meu cliente fez uma promessa de compra e venda de um imóvel e logo depois um contrato de confissão de dívida… entretanto na promessa de compra e venda o valor financiado pelo meu cliente seria de 50 mil reais (exemplo) e na confissão de dívida tem que o valor 50 mil reais seria dividido em 50 parcelas de 1.200,00 (exemplo), que seriam reajustadas pelo INCC vigente do mês, ou seja, se somar as 50 parcelas de 1200 existe um juros embutido nas parcelas, uma vez que o valor total esé maior que os 50 mil… Na confissão de dívida tem previsão expressa de cláusula que “O atraso/ inadimplemento de qualquer parcela, independente do motivo e forma de pagamento, implicará no vencimento antecipado das parcelas futuras/vincendas, ensejando a imediata cobrança judicial do total do débito”. agora fazendo os calculos para entrar com a execução bateu a dúvida se preciso fazer algum desconto destes juros embutidos ou cobro a parcela integral das parcelas vincendas, a fim de evitar possível excesso de execução.

Alguém já passou por situação semelhante?

Desde já agradeço qualquer ajuda

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Olá Colega,
Confesso que fiquei com algumas dúvidas: seu cliente é o credor ou o devedor? Qual a diferença de datas entre o contrato preliminar e a confissão de dívida? A execução de título extrajudicial será baseada unicamente na confissão de dívida?
Sendo seu cliente o credor, use somente a confissão de dívida, faça os cálculos considerando os valores constantes neste documento do negócio jurídico e siga com a ação judicial pertinente.
Sendo seu cliente o devedor, a depender do objeto do contrato preliminar, dos fatos ocorridos e do período entre a celebração do contrato preliminar e da confissão de dívida, possível alegar excesso da execução ou ainda anulação da confissão de dívida.
Esclareço que tais hipóteses são bem genéricas, pois não tenho ciência do conteúdo dos documentos e maiores detalhes da negociação.

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Boa tarde Dr. Obrigado pela ajuda, vou resumir o caso…
Meu cliente é o credor (Pessoa Juridica), ele vendeu um imóvel para uma Pessoa física, fazendo um contrato de promessa de compra e venda, com a seguinte cláusula

deste contrato as partes fizeram outro documento (confissão de dívida) , com o mesmo devedor e o credor as Pessoas Físicas (marido e mulher) que prevê o seguinte…


ou seja, caso fosse dividir os R$ 56.151,99 daria uma parcela de 561,51 mensais… acontece que tem juros embutidos e a parcela foi fixada em 875,03 …
a devedora pagou apenas 12 parcelas… ou seja… existem muitas parcelas a pagar ainda e como tem previsão da antecipação das parcelas estou com dúvida se devo colocar as parcelas vincendas com valor integral de 875,03 ou se preciso fazer algum desconto do juros cobrado na divisão em 100X
Fui mais claro agora? como a Dra. procederia neste caso?
Desde ja agradeço a ajuda…

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A critério de informação o Marido e a Mulher são os proprietário da empresa… e não fui eu que fiz os contratos…

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Olá Dr.
Não compreendi se a confissão de dívida é o anexo I do contrato preliminar de compra e venda do imóvel (parece ser isso, já que não sei as data dos negócios jurídicos). Se for anexo, será um acessório do contrato preliminar, que será o negócio jurídico principal e nisso aí reside o risco de eventual arguição de: a) excesso da execução; b) anulação da confissão de dívida por algum dos vícios do negócio jurídico; c) revisão contratual para corrigir as parcelas.
A terceira hipótese aliás, vejo como plausível, diante do fato que há uma diferença de pouco mais de 30 mil reais entre o valor parcelado e o valor confessado. Ainda que se fale que as parcelas sofrerão reajustes do INCC (prática comum do mercado imobiliário), tanto pela forma como esse índice de atualização monetária funciona, como pelo tempo verbal empregado na cláusula do contrato, não sei se a parcela se manteria esses quase 300 reais a mais do que o devido, visto que só é possível saber o índice de correção após.
Ou seja, o credor deveria, mensalmente enviar um boleto com o valor atualizado da parcela, informando o INCC do período que incide sobre a parcela (diz no contrato “sendo as mesmas reajustadas pelo incc vigente do mês”).
Sendo seu cliente pessoa jurídica, se for imobiliária, construtora ou incorporadora, tem o risco do devedor alegar o CDC para a defesa dos direitos deles, e argumentar a abusividade dos valores cobrados, o que aumenta o risco de sucumbência ao seu cliente.
Veja: minhas ressalvas na forma como o Dr. vai realizar a cobrança são exatamente para que o colega não maneje uma ação executiva de risco elevado e após, o devedor consiga reduzir esse montante e seu cliente tenha que pagar honorários sucumbenciais parciais, porque isso o cliente não entende e acha que é culpa do advogado.
Diante da confusão que o cliente fez com a celebração de negócios jurídicos conflituosos (para dizer o mínimo), mais seguro o Dr. enviar uma notificação extrajudicial e chamar os devedores para um novo acordo. Aí, faz um termo de NOVAÇÃO, onde deixa-se de lado a negociação anterior, e passa a valer o ficou decidino na NOVAÇÃO. Aí, o Dr. tem um maior controle na celebração do negócio jurídico, sana o conflito dos dois negócios jurídicos anteriores e evita novas cláusulas conflitantes. Pode manter a cláusula de vencimento antecipado, pode majorar a multa e demais condições pertinentes.
Caso seu cliente não concorde com nova negociação, sugiro que elabore um parecer jurídico prévio, onde o Dr. esclarece os equívocos e riscos de ingressar com a demanda executiva nos moldes que o cliente pretende e colha a ciência dele. E aí faz a execução, considerando o desejo do cliente: 1) quer arriscar mais, considera o valor das parcelas inadimplidas; 2) quer arriscar menos, considera o valor confessado, aplica a multa de 10% + 20% e abate as 12 parcelas pagas.
Espero ter ajudado.

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Obrigado pelos esclarecimentos Dra. Realmente os contratos estão mal redigidos, o contrato de Promessa de compra e venda está no nome da incorporadora, já a confissão de dívida está em nome das pessoas físicas (marido e mulher dono da empresa) e essa confissão de dívida foi assinada cerca de 20 dias depois da promessa de compra e venda…
Segundo esses clientes quem elaborou o contrato para eles foi um corretor que eles não tem mais contato, portanto eles sequer sabem o que de fato fizeram, só sabem que ela parou de pagar e querem receber…
Em relação a um possível acordo é totalmente inviável, tendo em vista que eles ja tentaram várias vezes e o devedor está sem dinheiro e quer esperar vender um terreno dele (sabe-se lá quando) para, teoricamente, pagar a dívida (inclusive já tirei a matrícula deste imóvel).
Eu expliquei aos credores que existe um risco de excesso de execução que geralmente é de 10% do valor excedido e eles autorizaram correr o risco, mas sinceramente eu estou receoso de dar excesso de execução por estar mal redifgido o contrato…
Caso arrisque em antecipar as parcelas vincendas integralmente a Dra. não cobraria a multa (10%) e os honorários (20%) previsto na confissão?

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Olá Dr. Elder,
Como seu cliente está ciente do risco, pode fazer a execução usando tão somente a confissão de dívida. Considerando que tem a cláusula de vencimento antecipado, cobra elas também + multa e os honorários.
O que vejo que os devedores podem alegar: a) excesso de execução pela divergência entre o valor parcelado e o valor confessado; b) são indevidos honorários advocatícios antes (especialmente se eles alegarem ser relação de consumo).
Seja cobrando pelo valor das parcelas, seja pelo valor confessado, cobra a multa e os honorários.
Cordialmente,

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