Dúvida sobre Compra e Venda de Imóvel / Doação

Colegas, estou com um caso bem atípico e gostaria de saber a opinião de vocês. Estou auxiliando um Sr., de 84 anos. Ele acabou de finalizar um inventário pois foi casado e sua esposa faleceu. Não possui filhos e atualmente vive sozinho. Apesar da idade ele é bem lúcido e me procurou pois ele disse que já está no fim da vida, quer viajar para encontrar sua família na Paraíba e o desejo da sua esposa era de doar a casa em que viveram pois como eles não deixaram herdeiros, não quer que o bem fique para o governo. Atualmente, ele divide a casa com a Sra., Neide, que é quem cuida dele, da casa e etc. E o objetivo dele é deixar essa casa para ela pois segundo ele: “é como se fosse minha filha e foi ela quem cuidou de mim, depois que minha esposa morreu”. Ele me disse que pensou até em fazer união estável para que ela fosse sua herdeira mas devido à sua idade, expliquei que o regime de bens seria o de separação. A doação do imóvel, vejo que não é possível pois este é o único bem que ele tem. Então, a alternativa que encontrei para conseguir transferir esse imóvel seria fazer um contrato de compra e venda para a Sra., Neide e dessa forma, conseguir passar o imóvel para ela. Eles são extremamente humildes e querem resolver isso rápido para que ele possa ir ver sua família. Alguém já passou por algo parecido? É possível pedir isenção do ITBI ou tem alguma sugestão de como reduzir os custos para a família?

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Boa noite Dra. @kerolimiranda.adv
Para uma melhor análise do caso e expor a minha contribuição, gostaria de saber se os familiares do seu cliente que vivem na Paraíba são herdeiros facultativos/Colaterais, até 4º grau?

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Boa noite Dr., @mohamedh.adv

Os familiares que ele me informou que tem é uma irmã que ele não vê a muitos anos. Imagino que ela já tenha filhos.

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Boa noite Dra. @kerolimiranda.adv
Obrigado por ter respondido à indagação. E com a sua resposta, temos a seguinte situação.
Na explanação do caso, consta que "o desejo da sua esposa era de doar a casa em que viveram pois como eles não deixaram herdeiros, não quer que o bem fique para o governo."
E é nesse ponto que envolve toda a situação. Em verdade ele possui herdeiros facultativos/legitimos, no caso a irmã, e que pode receber a totalidade da herança, caso não haja outro irmão.
Há de se destacar que na sucessão, conforme a legislação civil, há dois tipos de herdeiros, em sendo os necessários e os legítimos.
Essa distinção feita pela legislação é justamente para distinguir um do outro, no caso, em falta de ascendentes, cônjuges, descendentes, dos irmãos, sobrinhos, tios, sobrinhos-netos, tios-avós ou primos. Logo, percebe-se que na falta de herdeiros necessários, os herdeiros facultativos herdariam (no caso em tela, a irmã).
Diante disso, veja que todos, até os colaterais são legítimos para herdar, sendo diferenciado somente entre necessário e facultativo, porém, todos legítimos.
E indo para o caso em especifico, quanto à doação, correto o entendimento da Dra., pois passível de anulação, pois estaria doando a totalidade do único bem, sem garantir parte para a sua subsistência. E ainda que fosse falar em doação total, mantendo cláusula de usufruto por meio de escritura publica de doação, é passível de nulidade da mesma forma.
Quanto a questão do contrato de compra e venda, entendo ser arriscado e explico:
O seu cliente vai simular um contrato de compra e venda, logo, o contrato pode ser anulado pela irmã, caso tenha conhecimento de que o seu cliente vendeu o imóvel, e após o falecimento, a irmã queira fazer busca de valores em conta bancária na conta do irmão falecido. (não vai ser encontrado nada). Diante da falta do dinheiro, essa venda deve ser registrada no cartório de registro de imóveis, e poderá ser conhecido pela irmã de que houve simulação de contrato de compra e venda. Ou seja, em eventual ação de nulidade de negócio jurídico, como provar que a senhora que cuida do seu cliente tinha dinheiro para pagar a casa, de que forma foi pago, em que conta foi depositado? Entendo, salvo melhor juízo, que é arriscada essa venda simulada.
Considerando tudo isso e muitos outros pontos, a Dra. poderia analisar a possibilidade de testamento.
Essa possibilidade está disposta no art. 1850 do CC.: Para excluir da sucessão os herdeiros colaterais, basta que o testador disponha de seu patrimônio sem os contemplar .
Finalizando. Em caso da falta dos herdeiros necessários (ascendentes, descendentes, cônjuge), o testador/seu cliente pode afastar os herdeiros facultativos da sucessão de duas maneiras: excluindo-os imotivadamente, por meio de testamento, ou dispondo de seus bens sem os contemplar.
Analise de forma criteriosa.
Espero ter ajudado.

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Dr., @mohamedh.adv como sempre assertivo nas respostas. Obrigada pela contribuição! Estava indo nessa mesma linha de pensamento e após suas considerações, tive certeza que é o melhor a se fazer.

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@mohamedh.adv Excelente análise e esclarecimento!

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