Execução de Contrato de Locação de Imóvel Comercial

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Boa tarde Drs. estou com um possível caso aqui no escritório que está dificil achar alguma solução, resumidamente…

Meu cliente era fiador de um contrato de locaçação de uma Pessoa Jurídica, ou seja, contrato de locação comercial, onde o Locador entrou com uma Ação de Despejo (meu possível cliente tinha outro advogado, não eu) em 2020 com sentença em 2022, que condenou esse possível cliente a pagar o valor dos alugueis desde a data do inadimplemento até o arrombamento (2022)… No cumprimento de sentença o Locador juntou a planilha de cálculo de R$ 32 mil de reformas, mais todos alugueis corrigido monetariamente e juros 1% (conforme determinado na sentença) e com todas atualizações do valor do IGPM (previstas no contrato), mesmo com taxas de aumento exorbitante, entretanto o advogado na época não impugnou nada e, simplesmente juntou uma peça de renuncia do processo em 2023, o locador, através de pesquisa no BacenJud bloquiou uma quantia em dinheiro do fiador (meu possível cliente) e juntou a matrícula do imóvel requerendo a penhora… o juiz, diante da renuncia, requereu que houvesse a citação da penhora em mãos do fiador, este é o breve resumo…

Esse cliente me procura desesperado com medo de perder sua única casa que mora com seus dois filhos que são doentes e ele está com um problema gravissimo de saúde, inclusive não tem condições de pagar honorários no momento, eu me sensibilizando com a situação resolvi tentar ajudar… pesquisei alguma possibilidade… achei que uma possível defesa é achar alguma irregularidade no processo e protocolar uma exceção de preexecutividade…

olhei o contrato e ele está como fiador, no momento era solteiro… mas não foi juntado aditivo da contrato por prazo indeterminado indeterminado, pelo menos é isso que ele coloca na inicial, mas não junta, vejo que posso achar algum excesso de execução e foi só o que vislumbrei uma vez que o STF mudou entendimento e atualmente pode ter penhora de bem de família de contrato de locação…

Algum colega já passou por situação semelhante? existe alguma forma de tentar pelo menos amenizar a situção ou realmente não tem mais solução?

Desde ja agradeço qualquer ajuda

[reis]

Na época ele era solteiro, e já tinha o imóvel? ou se casou e adquiriu depois? explique melhor essa parte.

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Pelo que meu cliente disse ele era solteiro e ainda está solteiro…

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ele está desesperado, nem vou cobrar honorários dele, pelo menos não agora pois ele não tem possibilidade no momento, mas me sensibilizei com o caso dele, mas sinceramente está dificil achar alguma solução para tentar pelo menos amenizar a situação… ao que tudo indica parece que tem um dinheiro dele bloqueado de FGTS quando foi demitido (atualmente está desempregado e tratando uma grave doença), acredito que possa bater neste ponto, mas a casa realmente está dificil achar alguma coisa… teria algumas maneiras de proteger esse imóvel, contudo o advogado na época não o orientou, talvez pq o STF havia um entendimento sobre locação de imóvel comercial (em relação a bem de família) e em 2022 mudou o entendimento sobre a penhorabilidade, mas na verdade não dá para saber… de qualquer forma o advogado deveria ao menos impugnar os valores do cumprimento de sentença… só de reforma juntou valor de 30 mil reais e não houve nenhuma impugnação…

[reis]

Mas esse imóvel foi oferecido com garantia no contrato? esta descrito lá? senão estiver, veja se tem algum julgado a este respeito, pois senão foi disponibilizado na época por escrito, será que não se pode impugnar a penhora neste sentido? Estou sugerindo, não consegui parar para estudar a fundo, até porque faltam detalhes que só se consegui identificar lendo o processo

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Obrigado Dr. ele tinha o imóvel na época, não tem nada no referente ao imóvel dele no contrato, apenas a assinatura dele como fiador do aluguel… Posteriormente, após a procedencia na ação do despejo foi juntada planilha no cumprimento de sentença e a matrícula do imóvel no nome do fiador e intimado o meu cliente (em mãos uma vez que o advogado renunciou) da penhora do dinheiro e do imóvel.