Direito Imobiliário

Dúvidas jurídicas
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Bom dia! Estou com um caso que o locatário realizou verbalmente um contrato de aluguel no dia 27/07/2025, não mudou-se para o imóvel, pois foi chamado para realizar uma cirurgia que estava esperando por anos. Sendo assim avisou a locadora da situação do distrato, porém pagou $400,00 reais de caução, tem direito de receber esse valor de volta? Tem algum respaldo jurídico, devido a situação? Alguém pode me auxiliar? Grata!

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1. Existência do Contrato de Locação Verbal

Mesmo sem assinatura, o acordo verbal tem validade jurídica. Segundo o art. 47 da Lei do Inquilinato:

“O contrato de locação não depende de forma escrita, podendo ser ajustado verbalmente.”

Portanto, se houve concordância entre as partes (locador e locatário) sobre preço, data de início e condições, o contrato foi formalizado verbalmente. O fato de o locatário não ter tomado posse não anula automaticamente esse contrato, mas pode ser levado em conta no momento da resolução.

2. Distrato Antes da Posse e Justificativa Relevante

O locatário avisou previamente que não iria mais ocupar o imóvel por motivo de saúde grave (cirurgia esperada há anos), o que pode configurar uma rescisão contratual justificada e fundamentada por caso fortuito ou força maior (art. 393 do Código Civil):

“O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.”

Embora a cláusula penal (multa por desistência) seja comum, ela deve ser razoável e proporcional, e pode ser afastada judicialmente em caso de impossibilidade de cumprimento por motivo justo, como problemas de saúde.

3. Natureza da Caução

A caução normalmente tem a função de garantir obrigações do contrato de locação, como pagamento de aluguéis, encargos e danos ao imóvel.

Se o imóvel não foi ocupado e nenhum prejuízo foi causado à locadora, a caução não tem função de cobertura de danos ou inadimplemento.
A jurisprudência costuma reconhecer a devolução da caução em casos como este, especialmente se o imóvel não foi retirado do mercado por muito tempo ou não gerou prejuízos ao locador.

4. Entendimento da Jurisprudência

Tribunais costumam entender que:

  • A caução deve ser devolvida se não houve prejuízo concreto ao locador;

  • O inadimplemento de obrigações futuras não é motivo para retenção integral da caução, principalmente quando o locatário nunca tomou posse e avisou previamente sobre o distrato.

Sugestão de Encaminhamento

Você pode formalizar um pedido extrajudicial de devolução da caução com base:

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fique atento sobre as produções das Provas como: Mensagens trocadas via WhatsApp; Comprovante de pagamento da caução (PIX/depósito bancário em anexo); Ausência do termo de vistoria, retirada de chaves ou uso do imóvel.

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