"Prezados(as) colegas da JusConecta,
Minha atuação em escritório de advocacia, desde 2016, me proporcionou uma imersão profunda em diversas áreas do Direito, com especial foco em Processo Civil e Direito Imobiliário. Nesse contexto, as ações de Usucapião sempre se destacaram pela sua complexidade e pela necessidade de uma estratégia probatória muito bem definida.
A experiência me ensinou que, em muitos casos de usucapião, a prova da posse – com seus requisitos de animus domini, tempo e continuidade – é o grande calcanhar de Aquiles. Não se trata apenas de ‘ter a posse’, mas de conseguir prová-la de forma robusta e incontestável perante o juízo.
Gostaria de propor um debate e ouvir as valiosas experiências de vocês sobre dois pilares fundamentais para o sucesso nessas ações:
- Prova Documental: Quais documentos vocês consideram indispensáveis e, muitas vezes, subestimados na fase pré-processual? Já tiveram casos onde um documento inusitado foi decisivo para comprovar a posse ad usucapionem?
- Prova Testemunhal: Como vocês abordam a preparação das testemunhas para que seus depoimentos sejam consistentes e demonstrem, de fato, a posse mansa, pacífica e ininterrupta, com animus domini? Quais os maiores desafios nesse tipo de prova e como superá-los?
Compartilhar essas vivências nos permite aprimorar nossas práticas e, consequentemente, garantir um melhor direito aos nossos clientes.
Aguardo ansiosamente suas contribuições!"
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Olá Doutor, já atuei em diversos casos de usucapião, mas sempre temos algo a aprender, já presenciei caso idênticos (vizinhos que compraram seus imóveis do mesmo vendedor) que foram conduzidos de formas diferentes, um demorou 2 anos e o outro mais de 5 para sair a sentença.
Mas vamos lá, respondendo as suas perguntas:
- Prova documental: Tento não abarrotar o processo de documentos, então junto 3 contas de consumo (água, luz ou telefone) por ano, IPTU a primeira e a última parcela de cada ano, fotos do imóvel antes da aquisição e atual, comprovantes de entrega de compra - 2 de cada ano (Ex: Casas Bahia), e os demais de praxe;
- Prova testemunhal: Alguém que resida próximo ao local e/ou que conheça o antigo proprietário.
O que vejo é que se a prova documental for robusta, o juiz nem ouve as testemunhas.
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"Prezado(a) colega,
Muito obrigado por sua valiosa contribuição e por compartilhar sua experiência prática! É exatamente esse tipo de vivência que enriquece nosso conhecimento e aprimora nossas estratégias.
Sua observação sobre a variação de tempo na condução de casos idênticos é muito pertinente. Realmente, a usucapião, mesmo em situações aparentemente semelhantes, pode apresentar nuances que impactam diretamente o tempo de tramitação e o resultado final. Acredito que muito disso reside na fase inicial de levantamento e na construção da prova.
Gostei muito das suas dicas sobre a prova documental – a sugestão de não ‘abarrotar’ o processo e a seletividade dos documentos (3 contas de consumo, IPTU, fotos, comprovantes de entrega) são pontos cruciais que refletem uma visão prática e estratégica. Essa organização prévia faz toda a diferença para a celeridade processual.
E concordo plenamente com a sua conclusão: a robustez da prova documental muitas vezes pavimenta o caminho para que a prova testemunhal, embora essencial, possa ser mais pontual ou até mesmo reforçar o que já está solidamente estabelecido nos autos.
Aproveitando seu gancho, você já se deparou com situações onde a ausência de um tipo específico de documento, que considerava fundamental, foi suprida com sucesso por uma estratégia criativa na prova testemunhal ou por outros meios probatórios?
Mais uma vez, obrigado por agregar tanto ao nosso debate!"
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Olá Doutor, penso igual ao colega e acredito que temos que compartilhar conhecimento e fortalecer uma advocacia digna.
Respondendo a sua pergunta, eu tive um caso em que a prova testemunhal foi fundamental, pois não existia qualquer documento sobre a posse.
O caso foi o seguinte: Um cliente me procurou porque ele desejava regularizar uma pequena área ao lado de seu imóvel, onde ele fez um jardim há mais de 20 anos, salvo não me engano é uma área de 1,5m x 50.
Ele tinha me explicado que o loteador deixou essa area vaga para dar passagem para a outra rua, mas quando foi vendendo os lotes, essa pequena area ficou isolada e foi crescendo o mato, muita sujeira e aparecimento de bichos peçonhentos.
O vizinho do outro lado só reclamava mas nada fazia, fez requerimentos na prefeitura que também nada fez, só emitia multa ao loteador, mas esse já tinha falecido e os herdeiros nunca apareceram.
Então meu cliente limpou o local e fez um belo jardim, juntei fotos de antes e atual, e testemunhas (vizinhos) que foram fundamentais para explicar todo o ocorrido ao juiz.
Esse eu quebrei a cabeça rsrs, pois foi uns dos primeiros processos de usucapião que fiz, por volta do ano de 2006, quando o processo ainda era físico.
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