Prezados colegas, bom dia.
Sou advogada iniciante na área do direito imobiliário e me deparei com um caso um tanto quanto delicado… vou mandar um texto para explicar a situação, caso os Doutores possam me dar um help seria muitissimo grata.
O meu cliente comprou um terreno em Mairiporã – SP (área de 1400 metros quadrados) em meados de 2020, através de contrato de compra e venda protocolado em cartório, desde então vem arcando regularmente com o pagamento dos IPTUs.
O terreno em questão decorre de uma área total (cujo número da matrícula é única, no entanto, a inscrição imobiliária é desmembrada, o IPTU pago é somente do lote unitário), está localizado em área urbana, não está situado em área de APP, o lote ainda não foi edificado, contando apenas com muro na frente e laterais.
O lote em questão possui todo o histórico de aquisição, desde a venda do proprietário originário (aquele que ainda consta legalmente como proprietário na matrícula) da área total (área de aproximadamente 596 mil metros quadrados) até a venda para o meu cliente. O proprietário vendeu para A, que vendeu para B, que vendeu para C (todos por escritura pública de compra e venda) até chegar ao meu cliente.
Os IPTUs estão sendo pagos a no mínimo 30 anos sem qualquer objeção da prefeitura ou de terceiros, inclusive a prefeitura liberou ao meu cliente licença para movimentação de terras.
Ocorre que, o cliente este mês, ao pedir na prefeitura a ligação de sua energia, foi surpreendido com um processo do MPT protocolado em face do Município de Mairiporã e do proprietário original da área total (ação civil pública) cuja causa de pedir é: (instaurar a Reurb, com a sua modalidade adequada, para a regularização do Loteamento; indenização por eventuais danos ambientais entre outros.)
O processo em questão trata de 3 matrículas de áreas totais na região, sendo uma delas a matrícula de área total onde o terreno do cliente está localizado, tendo o juiz decretado através de tutela provisória de urgência a proibição de construções na área.
O MPT alega que, nos anos 80, o proprietário original deu entrada com plano de parcelamento na prefeitura da área para realizar ali um condomínio, no entanto, não cumpriu com suas obrigações (água, luz, abrir pavimentos e etc), sendo que por esse motivo a área está localizada em loteamento irregular.
Sendo que, da matrícula originária um pedaço está em área de APP, este pedaço, no entanto, não é correspondente ao lote do cliente que não está em área de APP, tombamento ou de mananciais.
O processo ainda está em andamento, caminhando para audiência de conciliação.
OBS: na área algumas pessoas já têm a propriedade de seus lotes, existem casas de médio padrão construídas, algumas ruas são concretadas, inclusive a do terreno, possui iluminação pública e coleta de lixo regular.
O cliente, diante de todos os fatos narrados, está em pânico com receio de poder perder o lote, bem como, já estava em processo de iniciar as construções, sendo que, o terreno já possui muros, luz elétrica e poço semi-artesiano.
A questão é: existe algum risco do cliente perder o lote? Entendo que não, no entanto, gostaria de pedir a opinião dos doutores.
Ademais, existe alguma possibilidade do cliente conseguir o direito de construir neste lote?
Por fim, estamos dando entrada com o processo extrajudicial de usucapião extraordinária (soma de posses), caso a usucapião seja deferida, sendo o lote determinado com uma nova matrícula como fica sua relação com o processo do MPT?