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Título: SÍNDICO PROFISSIONAL- GESTÃO EM CONDOMÍNIOS RESIDÊNCIAIS
Categoria: Direito Imobiliário
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A atuação do síndico profissional em condomínios edilícios é regida, primordialmente, pelo Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002), especialmente nos artigos 1.331 a 1.358, e pela Lei nº 4.591/64, ainda válida no que não for conflitante com o Código Civil.
O Código Civil estabelece que a assembleia de condôminos elegerá um síndico, que poderá não ser condômino**, para administrar o condomínio por um prazo não superior a dois anos, admitindo-se a reeleição. Essa previsão legal fundamenta a existência e a legalidade da figura do síndico profissional.**
É crucial que o síndico profissional tenha conhecimento aprofundado do Código Civil, da convenção do condomínio e do regimento interno, pois estes são os pilares normativos da gestão condominial. Cláusulas de convenção que proíbam o síndico profissional são consideradas inválidas por contrariarem a lei federal.
Principais Regras e Deveres de Gestão
As responsabilidades do síndico profissional são as mesmas de um síndico morador, porém executadas com um olhar técnico, imparcial e especializado. Os principais eixos de gestão incluem:
1. Representação Legal:***** Representar o condomínio, ativa e passivamente, em juízo ou fora dele, defendendo os interesses e o patrimônio comum.
- Dar ciência à assembleia de eventuais processos judiciais ou administrativos de interesse do condomínio.
2. **Gestão Financeira e Orçamentária: **Elaboração e Aprovação do Orçamento: Preparar o orçamento anual de receitas e despesas, que deve ser aprovado em assembleia. **Cobrança e Controle: Cobrar as contribuições condominiais, taxas e impor e cobrar as multas devidas. Implementar estratégias para reduzir a inadimplência. **Transparência e Prestação de Contas: Realizar o controle rigoroso das contas, receitas e despesas, garantindo a transparência na gestão. Prestar contas à assembleia anualmente e sempre que exigidas, detalhando as movimentações financeiras. **Planejamento Orçamentário Eficaz: Otimizar custos com fornecedores e serviços, evitar desperdícios e realizar um planejamento financeiro detalhado e realista. **Seguro da Edificação: Contratar o seguro obrigatório da edificação contra risco de incêndio ou destruição. Certidões Negativas:**** Manter as certidões negativas atualizadas, comprovando o cumprimento das obrigações legais e fiscais.
3. **Gestão Administrativa: **Convocação e Condução de Assembleias: Convocar e presidir as assembleias gerais (ordinárias e extraordinárias), organizando e conduzindo as discussões e deliberações. **Cumprimento de Normas: Fazer cumprir a convenção do condomínio, o regimento interno e as deliberações das assembleias. **Gestão de Pessoas: Coordenar o trabalho dos funcionários do condomínio, sejam eles diretos ou terceirizados. Contratação de Serviços: Contratar prestadores de serviços e fornecedores, buscando sempre a melhor relação custo-benefício. **Manutenção Documental: Manter em dia a documentação do condomínio, como convenção, regimento interno, atas de assembleias, contratos e demais documentos legais. Resolução de Conflitos:**** Mediar conflitos entre condôminos e aplicar advertências e multas conforme o regulamento interno.
4. Manutenção e Conservação Predial:
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Zelar pela conservação e manutenção das áreas comuns, equipamentos e instalações. Isso inclui a manutenção preventiva para evitar problemas futuros e custos adicionais.
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Realizar obras e reparos necessários, observando as aprovações exigidas pela legislação e pela convenção (obras úteis, necessárias e voluptuárias).
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