Distrato imobiliário, risco e fluxo de caixa: impactos jurídicos da nova orientação do STJ
Por Silvana de Oliveira ( https://www.linkedin.com/in/silvanadeoliveiraoficial ) – Perita Judicial, Grafotécnica, Especialista em Provas Digitais e Investigação Forense.
O presente artigo analisa a recente evolução jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no tocante ao distrato imobiliário, destacando seus reflexos na aplicação do Código de Defesa do Consumidor, na limitação da cláusula penal, na exigência de devolução imediata dos valores pagos e na releitura da Lei nº 13.786/2018. Sustenta-se que tais decisões representam verdadeira mudança de paradigma, com impactos diretos na alocação de riscos contratuais, no fluxo financeiro das incorporadoras e na estratégia jurídica adotada pelas partes envolvidas nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis.
O distrato imobiliário sempre ocupou posição sensível no direito contratual brasileiro, especialmente em razão do conflito estrutural entre a proteção do consumidor adquirente e a necessidade de estabilidade econômica dos empreendimentos imobiliários. Durante anos, prevaleceu uma prática contratual marcada por cláusulas de retenção amplas, devoluções postergadas e transferência significativa de riscos ao comprador.
Todavia, a atuação recente do Superior Tribunal de Justiça tem promovido uma releitura sistemática desse cenário, reposicionando o distrato imobiliário dentro de uma lógica de equilíbrio contratual, controle de abusividade e efetividade dos princípios consumeristas. O fenômeno não se limita à fixação de percentuais, mas atinge a própria estrutura jurídica dos contratos imobiliários.
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